Căn Hộ Dưới 40 Triệu Đồng/M² Biến Mất Khỏi Thị Trường TpHCM

Theo báo cáo thị trường bất động sản 2024 của Avison Young, TP HCM đã không còn căn hộ mới nào có giá dưới 40 triệu đồng/m². Giá bán bình quân căn hộ sơ cấp tại thành phố đã tiệm cận phân khúc cao cấp, với mức trung bình 72 triệu đồng/m². Ngay cả những dự án cũ vừa tái khởi động cũng ghi nhận mức giá mới cao hơn khoảng 30% so với trước đây.

Căn Hộ Trung Cấp "Biến Mất", Nhà Cao Cấp Áp Đảo

Theo Sở Xây dựng TP HCM, chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại được triển khai trong 11 tháng qua, tương đương khoảng 31.167 căn hộ – chỉ bằng 1/3 so với các năm trước. Đáng chú ý, trong số này, chỉ có 4 dự án đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp 1.611 căn hộ, giảm đến 90% so với cùng kỳ 2022. Toàn bộ nguồn cung này đều thuộc phân khúc cao cấp, với giá bán sơ cấp trung bình 9,39 tỷ đồng/căn. Khi ra thị trường, giá thực tế có thể còn cao hơn đáng kể.

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu nhà ở. Nếu năm 2020, phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) đã biến mất, thì đến nay, nhà trung cấp (trên dưới 40 triệu đồng/m²) cũng không còn trên thị trường.

• Năm 2020: Nhà cao cấp chiếm 70,6% tổng nguồn cung.
• Năm 2021: Tỷ lệ này tăng lên 72%.
• Năm 2022: Nhà cao cấp chiếm 78,3%.
• Năm 2023: 100% nguồn cung mới đều thuộc phân khúc cao cấp.

Giá Nhà Tăng Cao, Người Mua Nhà Ngày Càng Khó Tiếp Cận

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định TP HCM đang mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. 80% số dự án mở bán hiện nay có giá trên 50 triệu đồng/m², đẩy mặt bằng giá căn hộ mới tăng 31% so với năm 2019.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng sự áp đảo của phân khúc cao cấp không chỉ méo mó cơ cấu sản phẩm nhà ở, mà còn đẩy thị trường vào tình trạng phát triển thiếu bền vững. Ông nhận định giá nhà tăng mạnh do nguồn cung thương mại bị hạn chế, dẫn đến tình trạng khan hiếm.

Không chỉ riêng TP HCM, tình trạng này cũng xảy ra tại nhiều đô thị lớn trên cả nước. Trong giai đoạn 2020-2023, giá chung cư TP HCM đã tăng trung bình 15-20%.

Vì Sao Nhà Trung Cấp Không Được Phát Triển?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nguyên nhân chính khiến các chủ đầu tư không mặn mà với nhà ở trung cấp và bình dân là biên lợi nhuận thấp, chỉ khoảng 15%. Nếu dự án gặp khó khăn về vốn hoặc bán chậm trong 1-2 năm, chủ đầu tư có thể bị thua lỗ. Trong khi đó, các dự án cao cấp vẫn có thanh khoản tốt, thu hút dòng tiền đầu tư, khiến doanh nghiệp tập trung vào phân khúc này.

Ngoài ra, giá đất tại trung tâm ngày càng tăng cao, cùng với chi phí xây dựng, lao động, vận chuyển đều leo thang, khiến nhà đầu tư ưu tiên phát triển các dự án có biên lợi nhuận tốt hơn.

Dự Báo 2025: Giá Nhà Tiếp Tục Tăng, Cơ Hội Sở Hữu Nhà Xa Vời

Theo ông Lê Hoàng Châu, giá nhà năm 2025 có thể tiếp tục tăng do Bảng giá đất điều chỉnh, với mức tăng dự kiến 15-20%.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cũng nhận định khả năng giảm giá nhà trong ngắn hạn gần như không có. 90% nguồn cung trên thị trường vào năm 2025 sẽ vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với mức tăng giá dự báo 8-10% mỗi năm.

Một trong những giải pháp có thể giúp kéo giá nhà về mức hợp lý hơn là đẩy mạnh giãn dân và phát triển hạ tầng, tuy nhiên tác động của các dự án này sẽ cần ít nhất 3 năm để thấy rõ.

📌 Kết luận: Với tình trạng hiện tại, giấc mơ sở hữu nhà của người có thu nhập trung bình ngày càng xa vời, khi thị trường chỉ còn các dự án cao cấp với mức giá vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.