M&A Bất Động Sản TP HCM Đình Trệ Vì Vướng Mắc Pháp Lý

Báo cáo mới công bố của Sở Xây dựng TP HCM cho thấy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài mong muốn thực hiện các thương vụ mua bán, chuyển nhượng (M&A) bất động sản nhà ở tại TP HCM và các thành phố lớn nhưng gặp khó khăn do thủ tục pháp lý còn vướng mắc.

Tương tự, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng ghi nhận tình trạng đình trệ của các giao dịch M&A dự án nhà ở thương mại trong suốt nhiều tháng qua, chủ yếu do sự thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật.

Mâu Thuẫn Trong Luật Gây Cản Trở Giao Dịch

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư muốn chuyển nhượng dự án bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng). Tuy nhiên, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 lại quy định chỉ cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, mà không bắt buộc phải có sổ hồng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng quy định mới vẫn chưa thực sự tháo gỡ khó khăn. Hiện nay, nhiều dự án tại TP HCM bị đình trệ do chủ đầu tư thiếu dòng tiền để tiếp tục triển khai. Việc yêu cầu hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi chuyển nhượng gây thêm áp lực, khiến họ không thể tìm kiếm đối tác để hợp tác hoặc sang nhượng.

Ngược lại, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh – bên mua lại dự án – không được phép thay mặt chủ đầu tư cũ đóng nghĩa vụ tài chính. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm kế thừa nghĩa vụ tài chính từ bên bán. Vì vậy, HoREA kiến nghị điều chỉnh để bên mua có thể thực hiện nghĩa vụ này ngay khi hoàn tất giao dịch, giúp khơi thông các thương vụ M&A.

M&A Bất Động Sản Đóng Băng Gây Ảnh Hưởng Lớn

Theo ông Châu, nếu các thương vụ M&A được khơi thông, thị trường sẽ:

• Giải phóng hàng tồn kho, giúp tái cấu trúc các doanh nghiệp bất động sản.
• Tạo nguồn cung mới, góp phần kéo giảm giá nhà.
• Tăng thanh khoản, giúp các chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh hơn tiếp tục triển khai dự án.

Ngược lại, tình trạng "tắc nghẽn" M&A kéo dài khiến nhiều doanh nghiệp khó huy động vốn, ảnh hưởng đến sự phục hồi của thị trường bất động sản TP HCM.

Nhà Đầu Tư Ngoại Chuyển Hướng Vì Pháp Lý Phức Tạp

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho biết TP HCM và Hà Nội là những đại đô thị giàu tiềm năng đầu tư, nhưng nhà đầu tư nước ngoài gặp nhiều rào cản pháp lý và khó tiếp cận quỹ đất.

Hiện nay, phần lớn họ chỉ có thể tham gia thị trường bằng cách hợp tác với doanh nghiệp trong nước. Những dự án có pháp lý rõ ràng từ 5-7 năm trước mới có cơ hội thu hút vốn ngoại. Trước các vướng mắc hiện tại, nhiều nhà đầu tư nước ngoài chuyển hướng sang bất động sản hạ tầng và văn phòng cho thuê, thay vì bất động sản nhà ở như trước đây.

Nếu không có giải pháp tháo gỡ, xu hướng này có thể kéo dài, khiến TP HCM mất đi cơ hội thu hút nguồn vốn quốc tế vào lĩnh vực bất động sản nhà ở.

Giải Pháp Khơi Thông M&A Bất Động Sản

Nhằm khắc phục điểm nghẽn pháp lý và giúp thị trường bất động sản phục hồi, HoREA kiến nghị điều chỉnh quy định về chuyển nhượng dự án, đảm bảo:

• Bên mua có thể thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên bán, tránh gây đình trệ giao dịch.
• Thống nhất quy định giữa Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai, tránh chồng chéo gây khó khăn cho doanh nghiệp.
• Tạo hành lang pháp lý thông thoáng hơn để thu hút dòng vốn ngoại quay lại thị trường.

Với những điều chỉnh phù hợp, thị trường bất động sản TP HCM có thể phục hồi theo hướng an toàn, minh bạch và bền vững, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng dự án.