Bất Động Sản Nghỉ Dưỡng Khó Khăn, Thanh Khoản Chạm Đáy

Theo báo cáo thị trường tháng 11 của DKRA, bất động sản nghỉ dưỡng trên cả nước đang rơi vào trạng thái gần như đóng băng, với lượng giao dịch chạm mức thấp kỷ lục. Tổng nguồn cung sơ cấp trong tháng đạt hơn 10.000 căn, nhưng chỉ có 119 căn được giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ 1,2%. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch thuộc dòng sản phẩm condotel, trong khi biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng gần như không có người mua.

Đà Nẵng: "Thủ Phủ Nghỉ Dưỡng" Không Một Giao Dịch

Tại Đà Nẵng – một trong những thị trường nghỉ dưỡng sôi động nhất trước đây, tình trạng đóng băng giao dịch kéo dài từ đầu năm. Trong tháng 10 và 11, thành phố này không ghi nhận bất kỳ giao dịch nào dù nguồn cung sơ cấp vẫn dồi dào với hơn 900 căn – tương đương cùng kỳ năm ngoái. Đến hết quý III, biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng vẫn chìm trong khủng hoảng thanh khoản, trong khi condotel có mức giao dịch chỉ đạt khoảng 3%.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong 9 tháng đầu năm, số lượng giao dịch của phân khúc này chỉ bằng 21% so với cùng kỳ 2022, chủ yếu đến từ thị trường thứ cấp, nơi các nhà đầu tư liên tục giảm giá để thoát hàng.

Giá Cao, Khách Hàng Vẫn Ngần Ngại

Dù giao dịch sụt giảm mạnh, mặt bằng giá bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ở mức cao, khiến nhiều nhà đầu tư e dè.

• Biệt thự nghỉ dưỡng có giá từ 5,2 - 14,6 tỷ đồng/căn, thậm chí lên đến 155 tỷ đồng ở phía Nam và 134 tỷ đồng tại miền Trung.
• Condotel cũng duy trì mức giá sơ cấp từ 36,6 - 62 triệu đồng/m², cá biệt một số dự án tại Đà Nẵng và Quảng Nam chạm 148 - 156 triệu đồng/m².

Mặc dù các chủ đầu tư liên tục tung ra các chương trình ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, cam kết lợi nhuận, ân hạn nợ gốc, nhưng hiệu quả không cao. Trên thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh bán cắt lỗ để giảm áp lực tài chính.

Nhà Đầu Tư Gặp Khó, Doanh Nghiệp Thua Lỗ Nặng

Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành cũng đang gánh chịu tổn thất nặng nề.

• Chủ đầu tư dự án Merryland Quy Nhơn và Grand Center Quy Nhơn lỗ gần 199 tỷ đồng trong nửa đầu năm, gấp 5,8 lần cùng kỳ năm ngoái.
• Tonkin Land – đơn vị phát triển dự án nghỉ dưỡng Le Méridien Đà Nẵng, liên tục thua lỗ từ năm 2021 đến nay.
• BIM Land, từng ghi nhận lãi 810 tỷ đồng vào nửa đầu năm trước, hiện cũng chuyển từ lãi sang lỗ dù sở hữu nhiều dự án nghỉ dưỡng lớn như Hạ Long Marina (Quảng Ninh).

Theo ông Trần Trọng Vũ, chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản miền Trung, trước đây chính sách cam kết lợi nhuận từng là "vũ khí lợi hại" giúp thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, khi nhiều chủ đầu tư không thực hiện được cam kết, niềm tin của khách hàng sụt giảm nghiêm trọng, đẩy thị trường vào khủng hoảng.

Hiện tại, tỷ suất lợi nhuận ròng từ việc khai thác và vận hành bất động sản nghỉ dưỡng chỉ dao động từ 1,8 - 2,7%, rất hiếm dự án đạt trên 5%. Trong khi đó, nguồn cung dư thừa, giao dịch trầm lắng và xu hướng cắt lỗ kéo dài khiến phân khúc này chưa thể thoát khỏi bế tắc.

Triển Vọng 2024: "Mùa Đông" Chưa Kết Thúc

Các chuyên gia dự báo nguồn cung mới sẽ tiếp tục khan hiếm, do chủ đầu tư thận trọng hơn khi ra hàng vào thời điểm thị trường khó khăn. Trong khi đó, nút thắt pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ, khiến niềm tin vào phân khúc này chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA, nhận định:

"Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối diện nhiều rào cản lớn. Dù du lịch đang phục hồi, nhiều dự án vẫn chậm tiến độ hoặc bị bỏ hoang do thiếu vốn. Trong bối cảnh này, thanh khoản sẽ tiếp tục trì trệ và khó có đột biến lớn trong năm 2024."

Theo ông, nếu không có những chính sách hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ cơ quan quản lý và chủ đầu tư, thị trường nghỉ dưỡng có thể tiếp tục "đóng băng" sang năm 2025.

👉 Tóm lại: Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang trải qua giai đoạn đầy thử thách, với giao dịch sụt giảm, giá cao nhưng thanh khoản yếu. Trong ngắn hạn, thị trường khó có sự phục hồi mạnh nếu không có những thay đổi tích cực từ cả phía chính sách và nhà đầu tư.