Bất động sản nghỉ dưỡng nhiều nơi gần như mất thanh khoản

Trong báo cáo thị trường tháng 11, đơn vị nghiên cứu DKRA đánh giá phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng gần như mất thanh khoản trên cả nước. Tổng nguồn cung sơ cấp trong tháng đạt hơn 10.000 căn, nhưng chỉ có 119 căn bán được, tương đương 1,2%. Phần lớn giao dịch là sản phẩm condotel, còn biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng chỉ có vài căn được bán.

Tại thủ phủ nghỉ dưỡng Đà Nẵng, phân khúc bất động sản này không ghi nhận giao dịch nào trong tháng 10 và 11, dù nguồn cung sơ cấp tương đương cùng kỳ năm ngoái với hơn 900 căn. Tình trạng này kéo dài từ đầu năm đến nay. Đến quý III, biệt thự và nhà phố nghỉ dưỡng tại đây tiếp tục mất thanh khoản, còn giao dịch condotel khoảng 3%.

Dữ liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy 9 tháng đầu năm, lượng bán phân khúc này chỉ bằng 21% cùng kỳ năm 2022, chủ yếu ở thị trường thứ cấp do nhiều lựa chọn, giá hợp lý.

Giao dịch chạm đáy song giá bán sơ cấp vẫn neo cao. Theo DKRA, mức giá thấp nhất của biệt thự nghỉ dưỡng khoảng 5,2-14,6 tỷ đồng một căn, cao nhất 155 tỷ đồng tại phía Nam và 134 tỷ đồng ở miền Trung.

Với condotel, mặt bằng giá sơ cấp 36,6-62 triệu đồng mỗi m2. Tại Đà Nẵng, mỗi m2 condotel cao nhất 148 triệu đồng, còn Quảng Nam lên đến 156 triệu.

Trong bối cảnh khó khăn, các chủ đầu tư vẫn phải áp dụng nhiều chính sách kích cầu như cam kết, chia sẻ lợi nhuận, doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... song hiệu quả không cao. Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính tiếp tục giảm giá, "cắt lỗ" để thoát hàng.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng Dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án (DKRA Group) cho biết niềm tin thị trường với bất động sản nghỉ dưỡng vẫn rất thấp, kéo dài thách thức về thanh khoản và khả năng tăng giá. Dù ngành du lịch dần khởi sắc, nhiều dự án không đảm bảo tiến độ, thậm chí bỏ hoang do thiếu vốn khiến tình cảnh "đóng băng" ở phân khúc này được dự báo kéo dài.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vẫn kinh doanh khó khăn, có dự án lỗ hàng trăm tỷ nửa đầu năm nay. Đơn cử, chủ đầu tư dự án Merryland Quy Nhơn và Grand Center Quy Nhơn (Bình Định) lỗ sau thuế khoảng 199 tỷ đồng, cao gấp 5,8 lần so với cùng kỳ. Hay Tonkin Land - chủ đầu tư dự án nghỉ dưỡng phức hợp Le Méridien Đà Nẵng - lỗ liên tiếp từ khi công bố thông tin năm 2021 đến nay.

Tương tự, BIM Land từ lãi 810 tỷ đồng hồi nửa đầu năm trước, chuyển sang lỗ. Doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án tại các thủ phủ du lịch, nổi bật là Hạ Long Marina (Quảng Ninh) cho biết, sau hàng loạt nỗ lực tập trung phát triển thương hiệu điểm đến và làm nóng thị trường đã có lượng giao dịch đều hơn nửa đầu năm. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn chưa đủ sức kéo bật thị trường đang ảm đạm.

Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản miền Trung, cho rằng chính sách cam kết lợi nhuận của chủ đầu tư từng là "chiêu bài" thu hút khách hàng mua sản phẩm nghỉ dưỡng nhiều năm trước. Nhưng từ điểm mạnh, đây trở thành điểm yếu gây ra nhiều vụ đổ vỡ khi chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng, khiến nhà đầu tư quay lưng với thị trường.

Theo ông, lợi nhuận ròng từ khai thác, vận hành một sản phẩm nghỉ dưỡng khoảng 1,8-2,7%, hiếm có dự án nào trên 5%, chưa kể nhiều dự án không có lợi nhuận. Trong bối cảnh nguồn cung dư thừa, diễn biến cắt lỗ trên thị trường thứ cấp kéo dài đã đẩy phân khúc nghỉ dưỡng rơi vào bế tắc.

Thời gian tới, các chuyên gia dự báo nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng do chủ đầu tư thận trọng hơn khi ra hàng vào thời điểm khó khăn. Ông Võ Hồng Thắng nhận định thanh khoản dự kiến vẫn ảm đạm và khó có đột biến trong ngắn hạn do nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ.

"Mùa đông của bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp diễn sang năm 2025", ông Thắng cho hay.

Ngọc Diễm