Thuế Phí Khi Mua Bán Nhà Đất: Ai Nộp, Mức Bao Nhiêu?

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất, số tiền các bên phải chuẩn bị không chỉ gồm giá trị bất động sản. Người bán và người mua còn có thể phải thanh toán thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận và một số chi phí phát sinh khác.

Việc xác định trước các khoản thuế phí khi mua bán nhà đất giúp các bên chủ động tài chính, thỏa thuận rõ trách nhiệm thanh toán và hạn chế tranh chấp khi công chứng, kê khai thuế hoặc làm thủ tục sang tên.

Người mua có thể tham khảo danh sách mua bán nhà đất mới cập nhật tại Địa Ốc 123 để so sánh giá bán theo khu vực, sau đó dự trù thêm các khoản thuế, phí và chi phí hoàn thiện giao dịch.

Mua bán nhà đất phải nộp những khoản phí nào?

Một giao dịch chuyển nhượng nhà đất thông thường có thể phát sinh các khoản chính sau:

• Thuế thu nhập cá nhân.
• Lệ phí trước bạ.
• Phí công chứng hợp đồng.
• Phí thẩm định hồ sơ.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận.
• Chi phí đo đạc hoặc trích đo địa chính.
• Chi phí tách thửa nếu chuyển nhượng một phần.
• Phí dịch vụ làm hồ sơ nếu các bên thuê đơn vị hỗ trợ.
• Chi phí giải chấp nếu bất động sản đang thế chấp.
• Chi phí cấp bản sao, soạn thảo và công chứng ngoài trụ sở nếu có.

Trong đó, thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thường là hai khoản có giá trị lớn nhất. Các khoản phí hành chính còn lại phụ thuộc vào giá trị tài sản, tình trạng hồ sơ và quy định tại từng địa phương.

Xem thêm: Thủ Tục Sang Tên Nhà Đất: Hồ Sơ, Quy Trình Và Chi Phí

Ai phải nộp thuế phí khi mua bán nhà đất?

Theo nghĩa vụ thông thường:

• Người bán là người có thu nhập từ chuyển nhượng nên thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.
• Người mua là người đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản nên thường nộp lệ phí trước bạ.
• Phí công chứng do người yêu cầu công chứng nộp, nhưng hai bên có thể thỏa thuận người chịu khoản phí này.
• Phí thẩm định và lệ phí cấp giấy chứng nhận thường do người làm thủ tục đăng ký sang tên thanh toán.
• Chi phí đo đạc, tách thửa do các bên thỏa thuận dựa trên nguyên nhân và nhu cầu phát sinh.

Các bên được quyền thỏa thuận người thanh toán thay một số khoản. Ví dụ, người mua có thể đồng ý nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người bán. Tuy nhiên, nội dung này phải được ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh cãi.

Cần phân biệt giữa người có nghĩa vụ theo quy định và người trực tiếp bỏ tiền theo thỏa thuận. Việc người mua nộp thay không làm thay đổi bản chất khoản thuế phát sinh từ thu nhập của người bán.

1. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Từ ngày 1/7/2026, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú tiếp tục được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2%. Quy định này cũng áp dụng đối với cá nhân không cư trú có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam.

Công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

Ví dụ tính thuế thu nhập cá nhân

Một căn nhà được chuyển nhượng với giá 4 tỷ đồng:

Thuế thu nhập cá nhân = 4 tỷ đồng × 2% = 80 triệu đồng

Thông thường, người bán là người nộp khoản thuế này. Nếu hợp đồng quy định người mua nộp thay thì người mua cần cộng khoản thuế vào tổng chi phí dự kiến.

Giá nào được dùng để tính thuế?

Giá chuyển nhượng là giá ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Các bên cần kê khai trung thực giá giao dịch và lưu đầy đủ chứng từ thanh toán.

Không nên cố tình ghi giá hợp đồng thấp hơn giá thực tế để giảm nghĩa vụ tài chính. Việc kê khai không đúng có thể dẫn đến rủi ro bị xác định lại nghĩa vụ thuế, xử lý vi phạm và khó chứng minh số tiền đã thanh toán nếu xảy ra tranh chấp.

Trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân?

Chuyển nhượng giữa người có quan hệ gia đình

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa những người thuộc các quan hệ sau có thể được miễn thuế:

• Vợ với chồng.
• Cha mẹ đẻ với con đẻ.
• Cha mẹ nuôi với con nuôi.
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu.
• Cha vợ, mẹ vợ với con rể.
• Ông bà nội với cháu nội.
• Ông bà ngoại với cháu ngoại.
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Để được miễn, người kê khai phải cung cấp giấy tờ chứng minh quan hệ gia đình, chẳng hạn giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn hoặc tài liệu hộ tịch phù hợp.

Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất tại Việt Nam có thể được miễn thuế nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Theo hướng dẫn hiện hành từ ngày 1/7/2026, người chuyển nhượng phải chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng; có quyền sở hữu, sử dụng tối thiểu 183 ngày và chuyển nhượng toàn bộ tài sản. Việc miễn thuế không áp dụng tự động, người bán phải tự kê khai và chịu trách nhiệm về thông tin của mình.

Nếu tài sản có nhiều người cùng sở hữu, chỉ người không sở hữu nhà ở hoặc đất ở nào khác mới có thể được xem xét miễn thuế đối với phần thu nhập của mình.

Người bán không nên mặc định cứ có “một căn nhà” là được miễn. Cần kiểm tra thêm thời gian sở hữu, tài sản đồng sở hữu và các quyền nhà đất khác đang đứng tên.

2. Lệ phí trước bạ khi sang tên nhà đất

Lệ phí trước bạ là khoản người nhận chuyển nhượng thường phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở sang tên mình.

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà và đất là 0,5%.

Công thức chung:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

Cách tính lệ phí trước bạ đối với đất

Nếu giá chuyển nhượng trong hợp đồng cao hơn mức giá được xác định theo bảng giá đất của địa phương:

Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng × 0,5%

Nếu giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng mức giá được xác định theo bảng giá đất:

Lệ phí trước bạ = Diện tích đất × Giá một mét vuông đất theo bảng giá × 0,5%

Cách tính lệ phí trước bạ đối với nhà

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thường được xác định dựa trên:

• Diện tích nhà.
• Giá một mét vuông nhà do địa phương ban hành.
• Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình.

Trường hợp giá mua bán nhà đất trong hợp đồng cao hơn giá do cơ quan có thẩm quyền ban hành thì giá hợp đồng có thể được dùng làm căn cứ tính lệ phí trước bạ theo quy định.

Ví dụ tính lệ phí trước bạ

Bất động sản có giá tính lệ phí trước bạ là 3 tỷ đồng:

Lệ phí trước bạ = 3 tỷ đồng × 0,5% = 15 triệu đồng

Số tiền thực tế có thể khác nếu cơ quan thuế xác định riêng giá trị đất, giá trị nhà, tỷ lệ chất lượng còn lại hoặc áp dụng bảng giá của địa phương.

Các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Một số trường hợp tặng cho hoặc thừa kế nhà đất giữa người có quan hệ gia đình có thể được miễn lệ phí trước bạ nếu đáp ứng đủ điều kiện và có giấy tờ chứng minh.

Các quan hệ thường thuộc diện xem xét miễn gồm:

• Vợ chồng.
• Cha mẹ và con.
• Cha mẹ nuôi và con nuôi.
• Cha mẹ chồng và con dâu.
• Cha mẹ vợ và con rể.
• Ông bà và cháu.
• Anh, chị, em ruột.

Người làm thủ tục vẫn phải kê khai và nộp hồ sơ chứng minh thuộc trường hợp miễn. Việc chuyển nhượng có thu tiền và việc tặng cho, thừa kế có cách áp dụng nghĩa vụ tài chính khác nhau, vì vậy cần xác định đúng loại giao dịch.

3. Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng được tính theo giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản hoặc tổng giá trị hợp đồng.

Thông tư 257/2016/TT-BTC và văn bản sửa đổi quy định biểu phí công chứng theo từng khoảng giá trị giao dịch.

Mức phí tham khảo:

Giá trị tài sản hoặc hợp đồng	Mức phí công chứng
Dưới 50 triệu đồng	50.000 đồng
Từ 50 đến 100 triệu đồng	100.000 đồng
Trên 100 triệu đến 1 tỷ đồng	0,1% giá trị
Trên 1 đến 3 tỷ đồng	1 triệu đồng + 0,06% phần vượt 1 tỷ
Trên 3 đến 5 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% phần vượt 3 tỷ
Trên 5 đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% phần vượt 5 tỷ
Trên 10 đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% phần vượt 10 tỷ
Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% phần vượt 100 tỷ, tối đa 70 triệu đồng

Biểu phí trên được áp dụng cho phí công chứng theo giá trị tài sản hoặc hợp đồng.

Ngoài phí công chứng, văn phòng công chứng có thể thu thêm các khoản như:

• Thù lao soạn thảo hợp đồng.
• Phí đánh máy.
• Phí cấp bản sao.
• Chi phí xác minh hồ sơ.
• Chi phí công chứng ngoài trụ sở.
• Chi phí dịch thuật nếu có giấy tờ nước ngoài.

Các khoản thù lao và chi phí ngoài phí công chứng cần được niêm yết hoặc thông báo rõ trước khi thực hiện.

4. Phí thẩm định hồ sơ sang tên

Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu phục vụ việc kiểm tra điều kiện, căn cứ pháp lý và hồ sơ đăng ký biến động.

Mức phí không giống nhau trên toàn quốc mà do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định theo điều kiện của từng địa phương. Vì vậy, cùng một giá trị bất động sản nhưng phí thẩm định tại TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng hoặc các tỉnh khác có thể không giống nhau.

Mức phí có thể phụ thuộc vào:

• Giá trị chuyển nhượng.
• Diện tích bất động sản.
• Loại hồ sơ.
• Trường hợp cấp mới hay xác nhận biến động.
• Cá nhân hay tổ chức thực hiện thủ tục.
• Mức thu được địa phương ban hành.

Người mua nên kiểm tra biểu phí tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ hoặc cổng dịch vụ công của địa phương nơi có bất động sản.

5. Lệ phí cấp giấy chứng nhận

Khi sang tên, cơ quan đăng ký đất đai có thể:

• Xác nhận biến động trên giấy chứng nhận hiện có; hoặc
• Cấp giấy chứng nhận mới cho người mua.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận do từng địa phương quy định. Mức thu có thể khác nhau giữa:

• Chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Chứng nhận cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Cấp mới giấy chứng nhận.
• Cấp lại hoặc cấp đổi.
• Hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức.

Đây thường không phải khoản chi phí lớn nhất trong giao dịch nhưng vẫn cần được dự trù khi làm thủ tục sang tên.

6. Chi phí đo đạc và trích đo địa chính

Chi phí đo đạc có thể phát sinh khi:

• Chuyển nhượng một phần thửa đất.
• Thửa đất chưa có bản đồ địa chính đầy đủ.
• Ranh giới thực tế khác với giấy chứng nhận.
• Diện tích thực tế có biến động.
• Người mua đề nghị đo đạc lại.
• Hồ sơ cần trích đo để tách thửa.
• Có tranh chấp hoặc chưa xác định rõ mốc giới.

Mức chi phí phụ thuộc vào diện tích, vị trí, đơn vị thực hiện và bảng giá dịch vụ đo đạc tại địa phương.

Nếu mua một phần thửa đất, người mua nên kiểm tra điều kiện tách thửa trước khi đặt cọc. Không phải mọi phần diện tích do người bán tự phân chia đều đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận riêng.

7. Chi phí giải chấp ngân hàng

Nếu nhà đất đang thế chấp, giao dịch có thể phát sinh:

• Phí trả nợ trước hạn.
• Chi phí xóa đăng ký thế chấp.
• Phí dịch vụ ngân hàng.
• Chi phí công chứng hoặc xác nhận liên quan.
• Chi phí làm hồ sơ giải chấp.

Người bán thường chịu các khoản phát sinh từ nghĩa vụ vay của mình, nhưng hai bên vẫn cần ghi rõ trong thỏa thuận đặt cọc và hợp đồng mua bán.

Không nên đưa tiền cho người bán tự giải chấp mà không có quy trình kiểm soát. Người mua có thể thanh toán trực tiếp vào tài khoản khoản vay, lập thỏa thuận ba bên hoặc phối hợp với ngân hàng để bảo đảm giấy chứng nhận được giải chấp đúng tiến độ.

Bảng tổng hợp người thường chịu các khoản thuế phí

Khoản thuế, phí	Người thường thực hiện
Thuế thu nhập cá nhân	Người bán
Lệ phí trước bạ	Người mua
Phí công chứng	Theo thỏa thuận
Phí thẩm định hồ sơ	Người làm thủ tục sang tên
Lệ phí cấp giấy chứng nhận	Người nhận sang tên
Chi phí đo đạc, tách thửa	Theo thỏa thuận
Chi phí giải chấp	Người bán
Phí dịch vụ hồ sơ	Người thuê dịch vụ

Bảng trên phản ánh cách phân chia phổ biến. Các bên có thể thỏa thuận khác nhưng cần ghi rõ vào hợp đồng.

Ví dụ tổng chi phí giao dịch nhà đất 3 tỷ đồng

Giả sử một căn nhà được chuyển nhượng với giá 3 tỷ đồng, các bên không thuộc trường hợp miễn thuế, giá này cũng là căn cứ tính nghĩa vụ tài chính:

Thuế thu nhập cá nhân

3 tỷ đồng × 2% = 60 triệu đồng

Lệ phí trước bạ

3 tỷ đồng × 0,5% = 15 triệu đồng

Phí công chứng

Giao dịch trên 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng:

1 triệu đồng + 0,06% × 2 tỷ đồng = 2,2 triệu đồng

Tổng ba khoản chính

60 triệu + 15 triệu + 2,2 triệu = 77,2 triệu đồng

Con số trên chưa gồm phí thẩm định, lệ phí cấp giấy chứng nhận, chi phí đo đạc, thù lao soạn thảo và những khoản phát sinh khác.

Nếu theo cách phân chia thông thường:

• Người bán chịu khoảng 60 triệu đồng tiền thuế thu nhập cá nhân.
• Người mua chịu khoảng 15 triệu đồng lệ phí trước bạ.
• Phí công chứng 2,2 triệu đồng do hai bên thỏa thuận.

Đây chỉ là ví dụ minh họa. Số tiền thực tế phải căn cứ vào hồ sơ, giá tính thuế, bảng giá địa phương và trường hợp miễn giảm.

Có được thỏa thuận người mua chịu toàn bộ thuế phí không?

Các bên có thể thỏa thuận người mua chịu toàn bộ chi phí hoặc người bán thanh toán tất cả thuế phí để đưa ra mức giá “bao sang tên”.

Ví dụ:

• Giá bán 5 tỷ đồng, bên mua tự chịu toàn bộ thuế phí.
• Giá bán 5,2 tỷ đồng, bên bán bao thuế và hỗ trợ sang tên.
• Người mua nộp thuế thu nhập cá nhân thay người bán nhưng khoản tiền này được khấu trừ vào giá thanh toán.

Thỏa thuận cần thể hiện cụ thể:

• Khoản nào do bên mua chịu.
• Khoản nào do bên bán chịu.
• Ai trực tiếp kê khai và nộp.
• Khoản thuế nộp thay có được trừ vào tiền mua không.
• Cách xử lý khi số tiền thực tế cao hơn dự kiến.
• Trách nhiệm nếu hồ sơ không được sang tên.

Không nên chỉ ghi chung chung “bên mua chịu mọi chi phí” vì có thể dẫn đến tranh luận về chi phí giải chấp, xử lý vi phạm xây dựng hoặc hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

Những sai lầm thường gặp khi tính thuế phí nhà đất

Chỉ chuẩn bị đủ tiền mua nhà

Người mua sử dụng toàn bộ nguồn tiền để thanh toán giá nhà có thể thiếu ngân sách dành cho lệ phí trước bạ, công chứng, sửa chữa và sang tên.

Không ghi rõ ai chịu thuế

Khi hợp đồng đặt cọc không quy định trách nhiệm nộp thuế, đến ngày công chứng các bên có thể tranh cãi và làm chậm giao dịch.

Tự tính lệ phí trước bạ bằng giá hợp đồng trong mọi trường hợp

Giá tính lệ phí trước bạ còn phụ thuộc bảng giá đất, giá nhà, tỷ lệ chất lượng còn lại và quy định của địa phương.

Cho rằng cứ bán căn nhà duy nhất là được miễn thuế

Người bán còn phải đáp ứng điều kiện về số lượng tài sản, thời gian sở hữu và phạm vi chuyển nhượng.

Kê khai giá thấp hơn giá thực tế

Cách làm này tiềm ẩn rủi ro về thuế và gây bất lợi khi cần chứng minh số tiền giao dịch.

Nhầm phí công chứng với toàn bộ chi phí văn phòng công chứng

Ngoài phí công chứng theo biểu phí, có thể phát sinh thù lao soạn thảo, bản sao, xác minh và công chứng ngoài trụ sở.

Câu hỏi thường gặp

Bán nhà 2 tỷ đồng phải nộp thuế bao nhiêu?

Nếu không thuộc trường hợp được miễn, thuế thu nhập cá nhân dự kiến là:

2 tỷ đồng × 2% = 40 triệu đồng

Giá tính thực tế cần được xác định theo hồ sơ và quy định thuế đang áp dụng.

Người mua hay người bán đóng thuế thu nhập cá nhân?

Người bán là người phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng nên thông thường chịu thuế thu nhập cá nhân. Hai bên có thể thỏa thuận người mua nộp thay.

Người mua phải đóng những khoản nào?

Người mua thường thanh toán lệ phí trước bạ, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy chứng nhận và một phần hoặc toàn bộ phí công chứng theo thỏa thuận.

Phí công chứng nhà đất do ai trả?

Pháp luật xác định người yêu cầu công chứng là người nộp phí, nhưng trong giao dịch nhà đất, hai bên có thể thỏa thuận người thanh toán.

Bán nhà duy nhất có được miễn thuế không?

Có thể được miễn nếu người bán đáp ứng đầy đủ điều kiện về tài sản duy nhất, thời gian sở hữu và chuyển nhượng toàn bộ tài sản. Người bán phải kê khai và cung cấp hồ sơ chứng minh.

Tặng nhà cho con có phải nộp thuế không?

Giao dịch tặng cho bất động sản giữa cha mẹ và con có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu có đủ hồ sơ chứng minh quan hệ và đáp ứng điều kiện áp dụng.

Kết luận

Thuế phí khi mua bán nhà đất thường gồm thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy chứng nhận và những chi phí phát sinh theo từng hồ sơ.

Theo cách phân chia phổ biến, người bán chịu thuế thu nhập cá nhân, người mua chịu lệ phí trước bạ và chi phí sang tên. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận khác và cần ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng.

Trước khi ký kết, người mua nên dự trù thêm ngân sách ngoài giá mua, kiểm tra điều kiện miễn thuế và yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ. Đối với giao dịch có tài sản chung, thế chấp, thừa kế hoặc mức giá lớn, các bên nên tham khảo cơ quan thuế, công chứng viên hoặc người có chuyên môn.

Khách hàng có thể xem thêm danh sách Mua bán nhà đất toàn quốc & Cho thuê nhà đất tại Địa Ốc 123 để tìm kiếm bất động sản theo khu vực, diện tích, loại hình và mức giá phù hợp.

Thông tin trong bài được cập nhật theo quy định đang áp dụng vào tháng 7/2026 và mang tính tham khảo phổ biến. Mức thu, hồ sơ miễn giảm và chi phí hành chính có thể khác nhau theo địa phương và từng trường hợp cụ thể.